LaSalle Plaza büyük bir indirimle satılıyor. Yeni sahibi Pickleball sahasını ekleyecek

Minneapolis şehir merkezindeki ofis binaları son iki yılda hızla değer kaybetti, ancak bazı yatırımcılar şimdi bir fırsat görüyor.

Minneapolis şehir merkezindeki 30 katlı bir taş ve cam ofis kulesi olan LaSalle Plaza, bu hafta tahmini vergi değerinin yaklaşık yarısına satılarak, onu pandeminin başlangıcından bu yana ticaret yapılan ilk yüksek profilli ofis binalarından biri haline getirdi.

Hempel Real Estate in the Twin Cities, 800 LaSalle Ave adresindeki kuleyi satın aldı. Hennepin Sokağı’ndan yaklaşık yarım blok ötede ve binanın yenilenmesi için büyük yatırım yapmayı planlıyor. Bunun bir kısmı binadaki kaplamaların iyileştirilmesini içerecek, ancak diğerleri, boş restoran alanı yerine kapalı bir karışık top sahası eklenmesi dahil olmak üzere daha büyük projeler olacak. Minneapolis şehir merkezinde bina kiracılarını taşımak için küçük bir Cadillac Escalades filosu için özel araba servisi de mevcut olacak.

Satış, şehir merkezindeki ofis binalarının geleceğine yönelik bir güven oyu ama aynı zamanda salgının kendisinden önce gelişen ticari emlak sektörünü ne kadar vurduğunun da bir yansıması.

“Güçlü bir tavır almak istiyoruz” [in the downtown office sector]Humble CEO’su Josh Kresnak, “Piyasanın artık mantıklı olduğu taban çizgisine sıfırlanmaya başladığı zamanın geldiğini düşünüyoruz” dedi.

Şehir merkezindeki diğer binalar gibi. LaSalle Plaza, pandeminin başlangıcından bu yana hızla değer kaybetti. Hennepin County emlak kayıtlarına göre 2020’de – 2021’de ödenecek – kulenin değeri 103 milyon doların biraz üzerinde zirve yaptı.

Anlaşmaya yakın bir kaynak, binanın şu anki tahmini piyasa değeri olan 87 milyon doların çok altında 46 milyon dolara satıldığını söyledi.

Humble, borcu esasen Milwaukee merkezli Northwestern Mutual’dan satın aldı ve o da onu önceki sahibi Illinois Eyalet Öğretmenleri Emeklilik Sisteminden aldı, bu nedenle anlaşmanın şartları halka açıklanmadı.

Bir şehir değerlendiricisinden alınan son verilere göre, Merkezi İş Bölgesi’ndeki (MİA) şehir merkezindeki en pahalı ofis binaları hızla değer kaybediyor ve şehir kasasından milyonlarca dolarlık emlak vergisi geliri akıyor.

Kersnak, binanın vazgeçilemeyecek kadar iyi olduğunu, ancak şehrin merkezi iş bölgesindeki boş pozisyonların şu anda rekor seviyelerde seyrettiğini söyledi.

Kersnak, “Bir kenarda oturmuş yoksa piyasanın uyum sağlayacağını bekliyorduk,” dedi. “Fiyatlar daha da kötüleşiyordu.”

2105 yılına kadar Hempel, 2006’dan bu yana birçok ofis binasına sahip olduğu için şehir merkezindeki ofis binalarında büyük bir varlığa sahipti.

Milwaukee şehir merkezinden konuşan Krsnak, şirketin halihazırda sıkıntılı ticari binalara 200 milyon $ yatırım yaptığı bir yerde, sektör hâlâ mücadele ederken, çalışanları ofise geri döndürmeyi amaçlayan daha küçük, daha yüksek kaliteli ofis alanlarına yönelik büyük bir talep olduğunu söyledi.

Kaliteye giden bu yolculuk, yeni kiracıları mevcut olanlara benzer veya daha iyi oranlarda çekme umuduyla mevcut ofis alanını yükseltme yarışının devam ettiği Minneapolis şehir merkezinde zaten iyi bir şekilde yerleşmiş durumda.

Krsnak, fiyatların sıfırlanmasının, bu tür binaları, büyük iyileştirmeleri haklı çıkarmaya yetecek kadar bir indirimle satın alabilen ve aynı zamanda güçlü kiralara hükmeden yatırımcılar için cazip hale getirdiğini söyledi.

Cushman ve Wakefield’den alınan en son verilere göre, CBD’nin boşluk oranı %30 civarında seyrediyor olsa da Kersnak, binaların yeniden modellenmesi ve mevcut ofis binalarının kiralık apartman dairelerine dönüştürülmesi veya yıkılması nedeniyle pazarın hızla yeniden dengelendiğini söyledi.

En az beş ofis binasının şu anda konut dönüşümü için hedef olduğunu ve bunun esasen piyasadan iki milyon metrekarelik ofis alanını çekeceğini söyledi. MİA’da yapım aşamasında olan yeni ofis binaları olmadığından, bu dönüşüm piyasadan bir miktar boş alan çekilmesine yardımcı olacaktır.

Kersnak, binanın artık değerli olduğundan hiç şüphesi olmasa da, büyük borç verenleri anlaşmayı finanse etmeye ikna etmenin zor olduğunu söyledi.

“Ülkenin her yerine uçtum” dedi. “‘Ofis’ kelimesinin dört harfli olduğunu söylediler.”

Ancak, binanın altındaki arazi ve binanın kendisi için iki ipotek almasına izin veren karmaşık bir “bölünmüş” sermaye havuzu oluşturarak 25 yıllık bir ilişkiden yararlanan şirket ile yerel borç verenler aracılığıyla finansman sağlamayı başardı. Kredi verenler arasında Premier Bank, Trade Capital Bank ve PACE Loan Group bulunmaktadır.

Kasota’daki çoğunlukla taş olan binanın inşaatı 1991 yılında tamamlandı. 60.000 fit karelik cadde ve hava yolu seviyesindeki perakende alanı hariç, 620.000 fit karenin üzerindedir. Kersnak, binanın şu anda yaklaşık %68’inin dolu olduğunu söyledi.