1 dolarlık bir anlaşma Amerika'nın ofis piyasası hakkında ne söylüyor?

New York City'nin şarküteri sahibi Jimmy Yaffrodi, 27 yıl önce şehrin ana iş bölgelerinden birinde açtığı mağazanın önünde asık suratlı görünüyor.

“Her şey boş” diyor. “Bunu anlamadım.”

61 yaşındaki adam, Park Avenue South'taki konumundan iki çocuğunu üniversiteye gönderdi ve 12 kişiyi istihdam ederek yakındaki binalardan gelen ofis çalışanları için sandviç ve salata hazırladı.

Bugünlerde, Amerikan ofislerinde bazılarının “kıyamet” dediği şeye tanık olunacak bir pencere sağlıyorlar.

Yakındaki ikonik Flatiron Üçgen Binası 2019'dan beri boş. Binanın sahipleri geçen sonbaharda bu binanın apartmanlara dönüştürüleceğini söylemişti.

Hemen köşede, Madison Square Park'ın karşısındaki yeni ofisin inşaatı sürüyor. Ancak ana kiracısı IBM, şehirdeki diğer alanlardan birleşiyor.

Yan komşusu 360 Park Avenue South, 2021'den beri yeniden yapılanma nedeniyle boş durumda. O yıl 300 milyon dolara (233 milyon £) satılan 20 katlı bina, yakın zamanda, sahiplerinden birinin %29 hissesini ortaklarından birine devretmesi ve operasyonlara 45 milyon dolar daha finansman sağlama taahhütlerinden vazgeçmesiyle manşetlere çıkmıştı. . Gelişim. 1 dolar için.

Bölgede hâlâ Michelin yıldızlı restoranlar ve eyaletin mahkeme sisteminin bir kısmı da dahil olmak üzere sabit kiracılar bulunuyor.

Sokakta yaşayanlar size Kovid'den bu yana hayatın geri döndüğünü söyleyecekler.

Ancak Bay Yafroudi's Taza Cafe & Deli'de 2020'den bu yana %70 düşüş gösteren satışlar farklı bir hikaye anlatıyor; bu hikaye, ülke çapındaki ofis sahiplerinin karşı karşıya olduğu muazzam zorlukları ve bu sorunların daha geniş ekonomi için yarattığı riskleri ortaya koyuyor.

“Ofis çalışanlarına bağımlıyız ve ofis çalışanları burada değil. Bu çok basit bir hesaplama” diyor. “Eğer işe gelmezlerse bizimki gibi yerler ayakta kalamaz.”

Pandeminin özellikle Amerika Birleşik Devletleri'nde evden çalışma uygulamalarında devrim yaratmasından dört yıl sonra, bu değişimin tersine çevrilmesinin zor olduğu kanıtlandı ve sonuçları artık göz ardı edilemez.

Geçen yılın sonunda Amerika Birleşik Devletleri'ndeki ofis alanlarının yaklaşık %20'si kiraya verilmişti; bu, 40 yılı aşkın sürenin en yüksek boşluk oranıydı. Moody's'in analizlerine göre.

Bu sayının önümüzdeki 12 ila 18 ay içinde artması beklenirken, talepteki düşüş şehirdeki mahalleleri değiştiriyor ve halihazırda ülke genelinde ortalama %25 oranında düşen mülk değerlerini vuruyor.

Bir Son makale ABD'nin 2019 sonu ile 2022 sonu arasında 660 milyar dolardan fazla değer kaybı yaşadığı tahmin ediliyor.

Bu düşüşler, borçlanma maliyetlerindeki keskin artışla aynı zamana denk geldi; bu durum, iyi finanse edilen şirketlerin bile binalarının değerinin kredi borçlarının altına düşmesiyle mülklerinden uzaklaşmalarına neden oldu.

Ülkedeki ofis ipoteklerinin tahminen %44'ünün bu durumda olması nedeniyle sorunlar, krediler kötüleşmeye başladıkça bankaların ve genel olarak ekonominin bu etkiyi nasıl absorbe edeceğine dair yaygın endişeleri artırdı.

Almanya ve Japonya gibi uzaklardaki kredi verenler, kredilerin iflas edeceği beklentisiyle yüz milyonlarca doları çekiyorlar.

Bu sorunlar özellikle yerel ve bölgesel şirketler arasında ciddi boyutlara ulaşıyor; New York Community Bank gibi bazıları, yatırımcıların potansiyel sorunlardan kaçması nedeniyle halihazırda hisse senedi fiyatlarında ciddi dalgalanmalar görmüş durumda.

Analistler, bankalar çöktükçe veya kredilerini azalttıkça durumun daha da kötüleşebileceğini, diğer insanların ve işletmelerin kredi almasını zorlaştırarak daha keskin bir ekonomik yavaşlamaya yol açabileceğini söylüyor.

Bu hafta Washington'da politikacılar, ABD merkez bankası başkanına, yetkililerin en kötüsünden kaçınmak için ne yapması gerektiği konusunda baskı yaptı.

Federal Rezerv Başkanı Jerome Powell Kongre'ye “Kayıplar olacak” dedi ve düzenleyicinin mali desteklerini desteklemek için şirketlerle temas halinde olduğunu ekledi. “Bunun yönetilebilir bir sorun olduğunu düşünüyorum. Eğer değişirse bunu söyleyeceğim.”

Moody's Analytics ticari gayrimenkul ekonomisi başkanı Thomas LaSalvia, şu ana kadar birçok temerrüdün stratejik olduğunu ve mali sıkıntıdan ziyade değişen yatırım önceliklerini yansıttığını söylüyor.

Küresel ölçekte ekonomik felaketi değil, bölgesel acıyı öngörenlerden biri.

Ancak ABD merkez bankasının faiz oranlarını artırmasından önce alınan birçok ipotek kredisinin yeniden finanse edilmesi gerekeceği önümüzdeki aylar gerçek bir sınav olacak.

LaSalvia, “Bu, bu hikayenin önümüzdeki altı ila dokuz ay boyunca sürecek olan son kısmı; bu da aslında ne zaman ve ne kadar sıkıntı hissedeceğimizi gösteriyor” diyor.

“Ofis piyasasının kendi kendine dönmesi gerekecek ve henüz bunu yapmadı.”

Başarısızlıkla ilgili makalenin ortak yazarı ve Güney Kaliforniya Üniversitesi'nden profesör Erica Jiang, faiz oranlarının bu yılın sonlarında düşürülmesi halinde, çoğu kişinin beklediği gibi, bankacılık sektörü üzerindeki risklerin “büyüklük olarak çok daha küçük olacağını” söylüyor. … Bankalar.

Ancak ekonomik felaket olmasa bile, çoğunlukla büyük ölçüde ofis emlak vergilerine bağımlı olan ABD'deki şehirler, düşen değerlerin ve azalan faaliyetin kütüphaneleri, parkları ve diğer temel hizmetleri finanse etmek için güvendikleri geliri tehdit etmesi nedeniyle etkileri hissediyor.

Vergi gelirlerinin yaklaşık %10'unu ofis gayrimenkullerinden elde eden New York'ta denetçi, geçen yaz şehrin bir kıyamet senaryosu altında önümüzdeki yıllarda 1 milyar dolardan fazla bir açıkla karşı karşıya kalabileceği konusunda uyardı.

Bunun vergi gelirinin %2'sinden azını temsil ettiğini ve şehrin muhtemelen bu zorluğa uyum sağlayacağını söyledi.

Ancak başka yerlerde durum daha ciddi görünüyor.

Uzaktan çalışmaya geçişin daha şiddetli olduğu San Francisco'da, şehrin belediye başkanı işe alımları geçici olarak durdurdu ve yetkililere harcamaları %10 oranında azaltmaya hazırlanmalarını emretti.

Vergi gelirlerinin üçte birinden fazlasının ticari emlak vergilerinden geldiği Boston'daki analistler, yakında bir bütçe açığı olacağını öngörüyor ve şehri para toplamanın yeni yollarını bulmaya zorluyor.

Atlanta, Dallas ve diğer şehirlerde de uyarılar ortaya çıktı.

Moody's LaSalvia, salgının şehir merkezindeki 9-5 ticari bölgeden, onlarca yıldır devam eden daha karma kullanımlı alanlara doğru kaymayı hızlandırdığını söylüyor.

Boş pozisyonlar önümüzdeki birkaç yıl içinde sorunlara yol açsa da arzın azalacağını ve değerdeki düşüşün yeni şirketlerin gelip mahalleleri yeniden keşfetmesi için fırsatlar yaratacağını söylüyor.

Şöyle diyor: “Bu an, her bir şehrimizdeki ağırlık merkezlerinin ve güç merkezlerinin değişme anıdır.”

Pek çok şirketin kalkınmaya yatırım yaptığı Yavrodi mahallesi, bu geçişin üstesinden gelebilecek en iyi bölgeler arasında yer alıyor.

Caddenin karşısında küçük sağlık işletmeleri, yakın zamanda şehir vergi kredilerinin yardımıyla yeniden inşa edilen bir binayı doldurdu.

Yakınlarda, 360 Park Avenue South'ta bir restoran ve işletme yer kiralamayı taahhüt etti ve sahibi Boston Properties, binanın gelecek yılın sonuna kadar neredeyse yeniden dolmasını beklediğini söyledi.

Bir zamanlar bölgede talebi artıran teknoloji şirketleri düşüş gösterdi ancak CBRE emlak firmasının başkan yardımcısı ve binanın kiralama temsilcisi Peter Turchin, çalışanlarını projeye çağıran finans ve hukuk firmalarından hâlâ ilgi gördüğünü söylüyor. ofis ve yer için para ödemeye hazırız. Üst sınıf.

Bir dolarlık anlaşma hakkında “Bunun daha geniş bir önemi olduğunu düşünmüyorum” diyor. “Çok meşgulüz.”

Hisselerini satan ve parayı Kanada Emeklilik Planına yatıran şirket yorum yapmaktan kaçındı.

Bay Yafrodi şüpheci olmaya devam ediyor.

Alan kiralanmış olsa bile Manhattan'daki ofis çalışanlarının yalnızca %12'sinin haftanın beş günü şahsen bulunacağı tahmin ediliyor.

Kendisi, bunun kendisi gibi perakende işletmelerini sürdürmek için yeterli olmadığını söylüyor; özellikle de birçok şirketin ofise dönüş siparişlerini kabul etmeyi kolaylaştırmak amacıyla ücretsiz veya büyük oranda sübvansiyonlu gıda kullandığı göz önüne alındığında.

İş gücünü 12'den beşe düşürdükten, menüsünü değiştirdikten ve teslimatları genişlettikten sonra, sorunu çözmek için kimsenin yapabileceği pek bir şey görmüyor.

“Herkesin farklı fikirleri var ama ağır dikişlere ihtiyaç duyduklarında büyük bir yaraya yara bandı yapıştırmaya çalışıyorlar” diyor.

“Pandemiden önceki ofis yaşam tarzı bir daha asla geri dönmeyecek.”