ABD, kredisi iyi olanlar pahasına yüksek riskli ev alıcılarını nasıl sübvanse ediyor?

bir iş

Özel

ile Thomas Baraby

16 Nisan 2023 | 16:23

Post, ipotek ücretleriyle ilgili federal kuralların kayda değer bir şekilde yenilenmesinin, daha riskli kredi geçmişi olan ev alıcıları için daha düşük oranlar sağlayacağını ve daha yüksek krediye sahip ev alıcılarını faturayı ödemeye zorlayacağını öğrendi.

Fannie Mae ve Freddie Mac ücret değişikliği yapacak Kredi düzeyinde oran ayarlamaları olarak bilinir (LLPA’lar) 1 Mayıs’ta Wells Fargo’dan JPMorgan Chase’e kadar ülke genelindeki özel bankalarda gelişmekte olan ipotekleri etkileyecek ve ev alıcılarının büyük çoğunluğu tarafından ödenen faiz oranlarını ayarlayacak.

Sonuç, endüstri profesyonellerine göre: çoğu ev alıcısı için daha pahalı aylık mortgage ödemeleri — kredilerini inşa etmek için yıllarca çalışanlar için çirkin bir sürpriz, ancak ABD’nin konut satın alınabilirliği baskısının bir parçası olarak beklenenden daha yüksek maliyetlerle karşı karşıya kalması Federal Konut Otoritesi, bir finansman kuruluşu.

“‘Hayatım boyunca yüksek kredi için çalıştım ve çok para harcadım ve şimdi bana bunun olumsuz olduğunu mu söylüyorsun?’ diyen birine açıklamaya çalışmak zor olurdu.” Endişeli bir Arizona ipotek oluşturucusu gazeteye “Sohbet etmesi zor,” dedi.

Obama yönetimi sırasında FHA komiseri olarak görev yapan David Stevens, “Eşi benzeri görülmemiş” diye ekledi. E-postam ipotek şirketleri ve CEO’larla dolu [telling] Bu hareketle ne kadar inanılmaz bir şekilde şok olduklarını anladım.

Uzmanlar, değişikliklerin zahmetli ipotek başvuru sürecini daha da karmaşık hale getirebileceğini ve zaten önemli bir gerilemenin ortasında olan bir konut piyasasındaki alıcıların kilit bir kesimi üzerinde daha fazla baskı oluşturabileceğini ekledi. Ortalama 30 yıllık ipotek oranı, geçen hafta itibarıyla %6,27’de seyrediyor — bir yıl önceki yaklaşık %5’ten ve iki yıl öncekinin iki katından fazla. Freddie Mac’in verilerine göre.

Yeni kurallara göre, 680 ile 780 arasında değişen daha yüksek kredi puanına sahip alıcılar, ipotek maliyetlerinin arttığını görecek ve %15 ila %20 peşinat ödeyen başvuru sahipleri en yüksek ücret artışına maruz kalacak.

Stevens, “Bu, daha riskli borçlular için ücretlerde keskin ve dramatik bir düşüş ve çok daha iyi kredi kalitesine sahip alıcılarda net bir artıştı – bu, dünyaya bu hareketin çapraz sübvansiyon oranlarında büyük bir değişiklik olduğunu netleştirdi” diye ekledi. aynı zamanda eski CEO’su olan Mortgage Bankacıları Derneği.

LLPA’lar, borçlunun kredi puanı ve ön ödeme boyutu gibi faktörlere dayalı peşin ücretlerdir. Ücret genellikle alıcının ipotek oranını değiştiren yüzde puanlarına dönüştürülür.

LLPA’nın revize edilmiş fiyatlandırma yapısı kapsamında, 740 FICO kredi puanı ve %15 ila %20 peşinatı olan bir ev alıcısı, %1’lik ek bir ücretle karşı karşıya kalacak; bu, yalnızca %0,250 olan eski ücrete kıyasla %0,750’lik bir artış.

Uzun vadeli ipotek oranına dahil edildiğinde, artış, ipotek oranındaki yüzde puanın dörtte birinden biraz daha azına eşittir. Stevens, %6 ipotek oranlı 400.000 $’lık bir krediyle, bu alıcının aylık ödemelerinin yaklaşık 40 $ artmasını bekleyebileceğini hesaplıyor.

Bu arada, kredi puanı 679 veya daha düşük olan alıcıların ücretleri düşürülecek ve bu da daha uygun ipotek oranlarıyla sonuçlanacak. Örneğin, %5 veya daha az peşinatla 620 FICO kredi puanına sahip bir alıcı, o sınıf için eski %3,50’lik ücret oranından bir düşüş olan %1,75’lik bir ücret indirimi alır.

Uzun vadeli ipotek oranına dahil edildiğinde, bu, %0,4 ila %0,5 arasında bir indirime eşittir.

FHA tarafından sipariş edilen revizyon, satın alma kredilerini, sınırlı nakit çekme yeniden finansmanlarını ve nakit yeniden finansman kredilerini etkiler.

Yenilenen fiyatlandırma matrisi, borç-gelir oranı %40’ın üzerinde olan alıcılar için tartışmalı yeni ücretlerin eklenmesini de içeriyor. uygula.

Yanıtın ardından, FHFA geçen ay borç-gelir ücretlerini en az 1 Ağustos’a kadar erteleyeceğini duyurdu – bu hareketin, tüm borç verenlerin ücretleri ödemek için yeterli zamana sahip olması için eşit bir oyun alanı sağlayacağını söyledi. “

LLPA ücret değişiklikleri 1 Mayıs’ta hala yürürlüktedir.

Ücret yapısı değişiklikleri, FHFA’nın, ajansın “görev ödünç alanlar” olarak adlandırdığı – ilk kez alıcılar, düşük gelirli borç alanlar ve dezavantajlı topluluklardan başvuranlar olarak tanımlanan – karşılanabilirliği artırmayı amaçlayan birkaç hamlesinin en sonuncusu.

Geçen yıl FHFA, kendi bölgelerinde ortalama gelirin %100’ü veya altında veya “yüksek maliyetli” olarak belirlenen alanlarda %120’sinde veya altında geliri olan ilk kez alıcılar için başlangıç ​​ücretlerini kaldırdı. Ajans ayrıca ikinci evler ve bazı büyük ipotek kredileri için başlangıç ​​ücretlerini artırdı.

MBA’in konut politikasından sorumlu kıdemli başkan yardımcısı Pete Mills The Post’a “Bunun zamanlaması rahatsız edici” dedi. “Ev alma sezonunun baharda başlamasıyla birlikte, ev alımları geçen yılki fiyat artışlarından açıkça etkilendi. Bunun zamanlaması ideal değil.”

Mills’e göre “borçluların çoğu”, ücret değişikliklerinin bir sonucu olarak muhtemelen ılımlı bir oran artışı görecek.

Bir FHFA yetkilisi, değişikliklerin yüksek kredi alıcılarına zarar vereceği yönündeki endişeler sorulduğunda, The Post’a ajansın “sağlamakla görevli olduğunu” söyledi. [Fannie and Freddie] rollerini her türlü piyasa koşulunda yerine getiriyorlar” diyerek, uzun vadeli mortgage oranlarındaki değişimlerin ABD konut piyasasındaki finansman koşullarını belirlemede çok daha büyük bir faktör olduğunu sözlerine ekledi.

FHFA yetkilisi yaptığı açıklamada, “FHFA tarafından Ocak 2023’te açıklanan fiyatlandırma çerçevesinin en son sıfırlanması, kıyaslandığında minimum düzeyde ve piyasayı sabit tutuyor” dedi.

Fannie ve Freddie, ipotekli borç verenlerden kredi satın alan ve bunları varlık olarak tutan veya ipoteğe dayalı menkul kıymetler olarak yeniden satan devlet destekli kuruluşlardır. Her ikisi de Büyük Durgunluk sırasında konut piyasasının çökmesinden bu yana federal gözaltında.

Her iki şirket de uygun fiyatlı ipoteklere erişimi iyileştirmeye yardımcı olmak için sözleşmelerine sadık kalıyor. Bunu kısmen, bazı borçluların krediler için biraz daha yüksek, diğerlerinin ise daha düşük ücretlendirildiği bir “karşılıklı sübvansiyon” modeli kullanarak yaparlar.

Genel olarak, düşük kredili alıcılar yine de yüksek kredili alıcılardan daha fazla LLPA ücreti ödeyeceklerdir, ancak son değişiklikler açığı kapatacaktır.

Yetkili, LLPA’daki değişikliklerin, ipotek alıcıları yelpazesinde ortalama oranın yalnızca üç ila dört baz puan veya %0,03 ila %0,04 arasında, yani ayda birkaç dolara yükselmesine neden olacağını söyledi.

Ajans, LLPA’daki değişikliklerin, Fannie ve Freddie’nin mali sağlığının korunmasına yardımcı olacağını savunuyor – bu, vali olarak sorumluluğunun önemli bir bileşeni.

FHFA Direktörü Sandra Thompson, bu yılın başlarında yaptığı açıklamada, “Peşin ücretlerdeki bu değişiklikler, şirketlerin zaman içinde sermaye pozisyonlarını iyileştirme yeteneklerini artırarak şirketlerin güvenliğini ve sağlamlığını artıracaktır” dedi.