WeWork, ofis piyasasındaki düşüş nedeniyle iflas başvurusunda bulundu

Editörün Digest’ini ücretsiz açın

Financial Times’ın editörü Rula Khalaf, bu haftalık bültende en sevdiği hikayeleri seçiyor.

WeWork, Adam Neumann’ın kurucu ortağı olduğu ve Japonya’nın SoftBank’ından milyarlarca dolar tarafından desteklenen bir zamanların yüksek uçan ofis kiralama girişimi için mütevazı bir gerilemeye işaret ederek iflas başvurusunda bulundu.

Ofis gayrimenkulünde devrim yapmak üzere yola çıkan şirket, Kovid-19 salgını öncesinde imzaladığı pahalı kira sözleşmeleri ve hibrit çalışmanın popülerlik kazanmasıyla birlikte düşük doluluk oranlarının birleşiminden kaçamadı.

WeWork Pazartesi günü geç saatlerde yaptığı açıklamada, neredeyse tüm alacaklılarıyla mevcut kredi ve tahvillerdeki 3 milyar doları yeniden düzenlenen şirketteki hisselere dönüştürmek için anlaşmaya vardığını söyledi. ABD Bölüm 11 süreci, WeWork’ün kiralama yükümlülüklerini 13 milyar dolardan fazla yeniden yapılandırmayı amaçlaması nedeniyle çok az bir cezayla kiralamaları erken sonlandırmasına olanak tanıyor.

WeWork CEO’su David Tolley, operasyonun “eski kiralamalarımıza çözüm bulmaya ve bilançomuzu önemli ölçüde iyileştirmeye” odaklanacağını söyledi.

WeWork, New Jersey’deki federal mahkemede yaptığı iflas başvurusunda, ofis portföyünü rasyonelleştirmenin yeniden yapılanma açısından “kritik” olduğunu söyleyerek 69 kiralamadan vazgeçmesini istedi. Başvuruya göre şirket, kira koşullarını iyileştirmek için 400’den fazla ev sahibiyle “aktif görüşmelerde” bulunuyor.

WeWork, ofis alanlarının her zamanki gibi “açık ve çalışır durumda” olduğunu ve ABD ve Kanada dışındaki uluslararası işlerinin iflas başvurusundan etkilenmediğini söyledi.

WeWork ve Neumann bir keresinde karizmatik girişimcilerin görünüşte durağan bir sektörü nasıl seçebileceklerini, biraz teknoloji uygulayabileceklerini ve “tek boynuzlu” bir değerleme veya 1 milyar dolardan fazla değer elde etmek için risk sermayesini nasıl çekebileceklerini örneklediler. Ancak son iki yılda birbirini takip eden ofis mülklerinden kaynaklanan kayıplar çökerken ve artan faiz oranları artarken WeWork, ucuz para çağının en kötü aşırılıklarını temsil etmeye başladı.

2019’un başlarında zirveye ulaşan WeWork’un özel piyasalardaki değeri 47 milyar dolar seviyesindeydi ve Neumann, planlanan ilk halka arzından bir parça isteyen Wall Street kraliyet ailesinin kur yaptığı bir şirketti. SoftBank ve Vizyon Fonu’ndan sağlanan yaklaşık 16 milyar dolarlık özsermaye ve borç finansmanı yoluyla şirket, küçük start-up’lardan Fortune listesinde yer alan 500 çok uluslu şirketlere kadar şirketlerin esnek gayrimenkulleri tercih ettiğine inanarak, gelir artışını teşvik etmek amacıyla dünya çapında ofis alanı satın aldı. Uzun süreli kira sözleşmelerine bağlanacak mülkler.

Şirket Pazartesi günü başvuruda bulunmadan önce Newman, yaklaşan hamlenin “hayal kırıklığı” olduğunu belirten bir bildiri yayınladı.

“WeWork’ün bugün her zamankinden daha önemli olan bir üründen yararlanma konusunda başarısız olması nedeniyle 2019’dan bu yana kenardan izlemek benim için zor oldu” dedi ve yeniden yapılanmanın “WeWork’un başarılı bir şekilde ortaya çıkmasını sağlayacağını” öngördü. .

Şirket halihazırda kira sözleşmelerini gözden geçirme sürecindeydi. Eylül ayında Tolley, ev sahiplerine, şirketin “sürdürülemez aşırı büyüme döneminin” sonucu olan “esnek olmayan ve yüksek maliyetli kira portföyünü” öne sürerek, kiralamalarının neredeyse tamamını yeniden yapılandırmaya çalıştığını bildirdi. Şirket, azaltmayı planladığı kiralamaların “büyük ölçüde faaliyet dışı” yerler olduğunu ve etkilenen müşterilerin bilgilendirildiğini söyledi.

Kiralamalar, New York’ta yaklaşık 40 ve Kaliforniya’da düzinelerce lokasyonla birlikte Amerika Birleşik Devletleri ve Kanada’daki lokasyonları içermektedir.

Tolley, başvuruyu göndermeden önce Financial Times’a şunları söyledi: “Ev sahiplerinin bu müzakerelerde benimsedikleri pragmatik yaklaşımdan ve binalarda WeWork’a atfettikleri değerden gerçekten memnunuz.” Bu müzakerelerin bir kısmının çekişmeli olacağı, bir kısmının olmayacağı kesindir” dedi. İflas yoluyla kiralamaları reddetme yeteneği WeWork’un bu görüşmelerdeki konumunu güçlendirecektir.

Neumann, WeWork’u ortak yaşam, eğitim ve “küresel bilinci artırma” misyonuyla bir “Biz Nesil” yaşam tarzı markası haline getirmeye çalıştı. Ancak nakit yakan şirket, onun vizyonuna uygun kar elde edemedi.

WeWork, Ağustos 2019’da halka açılmak için bir ön izahname sunmuştu ancak büyük zararlarının ayrıntıları ve kurumsal yönetim endişeleri Wall Street’teki yatırımcıları korkuttu. Teklifi geri çekti ve Newman o yıl CEO olarak ayrıldı. 2021’de WeWork ve SoftBank, Neumann’ın ayrılmasının ardından açılan davaları çözmek için birkaç yüz milyon dolar ödedi.

WeWork, sonunda 2021’de özel amaçlı bir satın alma şirketi (Spac) birleşmesi yoluyla 9 milyar dolarlık kurumsal değerlemeyle halka açıldı. O dönemde 2024 yılına kadar 2 milyar dolar nakit işletme kârı elde edilebileceği tahmin ediliyordu. Ancak geçtiğimiz çeyrekte yüzde 72’lik doluluk oranı beklentilerin 10 ila 15 puan altında gerçekleşti ve bu yılın ilk yarısında nakit faaliyet kârı negatif kaldı.

Şirket bu yıl, net mali borç bakiyesini 1,5 milyar dolar azaltmak ve vadeleri 2027’ye ertelemek için bilanço yeniden yapılandırmasını tamamladı; ancak kısa sürede yetersiz olduğu anlaşılan bir anlaşmaydı. WeWork’un piyasa değeri sadece 40 milyon dolara düştü ve iflas durumunda mevcut hissedarların hisselerinin iptal edilmesi bekleniyor. Tahvilleri çok sıkıntılı fiyatlarla işlem görüyor.

Her ne kadar endüstri uzmanları Financial Times’a WeWork’un lokasyonlarının genellikle ikinci kademe binalarda ve zaten zor durumda olan lokasyonlarda olduğunu söylese de, iflas ofis emlak sektörüne indirilen son darbe oldu.

Menkul kıymet dosyalarına göre WeWork’ün dünya çapında 700’den fazla lokasyonu ve kiraya açık 40 milyon metrekareden fazlası bulunuyor. Bu oran Amerika Birleşik Devletleri ve Kanada’dakinin yarısı kadardı. Tully, iflas sürecinin yedi aydan kısa sürmesini beklediğini söyledi.