Çin’in gayrimenkul sorunları kötüleşiyor ve daha cesur siyasi yardım çağrıları artıyor

Çin’in emlak sorunları hızlanıyor. Potansiyel ev alıcıları geri çekiliyor, bu da politika yapıcıların sektöre desteği artırma acil ihtiyacını artıran zayıf satışlarla sonuçlanıyor.

S&P Global Ratings’in müdürü Edward Chan, ilk 100 geliştirici için yeni ev satışlarının, yılın başlarındaki çift haneli büyümenin ardından geçen yıl Haziran ve Temmuz aylarında yaklaşık üçte bir oranında düştüğünü söyledi. Çin’deki dairelerin çoğu tamamlanmadan önce tükendiğinden, zayıf yeni ev satışları büyük olasılıkla geliştiriciler için büyük nakit akışı sorunlarına yol açacaktır.

Chan Perşembe günü CNBC’ye verdiği bir telefon röportajında, “Country Garden olayı nedeniyle durumun muhtemelen daha da kötüleştiğini düşünüyoruz.” Şu ana kadar yeni konut satışlarında herhangi bir gelişme görmediğini de sözlerine ekledi.

Bir yığın veri ekonomide hızlı bir yavaşlamaya işaret ederken, bu gelişme eksikliği, Country Garden’da yaklaşan bir temerrütle birleştiğinde, gayrimenkul geliştiricilerinin nakit bulmasını zorlaştırıyor.

Perşembe günü geç saatlerde Amerika Birleşik Devletleri’nde, dünyanın en borçlu gayrimenkul geliştiricisi Evergrande iflas koruması başvurusunda bulunarak yatırımcı güvenini sarstı.

Derinleşen güven krizi, dünyanın en büyük ikinci ekonomisi üzerindeki baskıyı artırıyor.

Çin’in emlak sektörü, Pekin’in ana karadaki emlak müteahhitlerinin borç seviyelerini düşürdüğü 2020’den beri sarsılıyor.

Geliştiriciler ev sahibi olma iştahından yararlanmaya ve gayrimenkule yatırım yapmaya çalışırken, arzın talebi geride bırakmasıyla, yıllarca süren patlayıcı büyüme hayalet kasabaların inşasına yol açtı.

Çin’in “üç kırmızı çizgi” politikası olarak bilinen bu önlemler, geliştiricilerin daha fazla borç almak istiyorlarsa yerine getirmeleri gereken üç özel bilanço koşuluna atıfta bulunuyor.

Kurallar, geliştiricilerin borçlarını şirketin nakit akışı, varlıkları ve sermaye düzeyleriyle ilişkili olarak sınırlamasını gerektiriyor ve borç yüklü geliştirici Evergrande ilk olarak 2021’in sonlarında temerrüde düşüyor.

JP Morgan bir notta, Country Garden’ın temerrüde düşmesinin, küresel gelişen piyasa temerrüt çetelesine yıldan bugüne 9,9 milyar dolar ekleyebileceğini ve Çin’in emlak sektörünün toplam temerrüt boyutunu 2023’te şimdiye kadar 17 milyar dolara çıkarabileceğini söyledi. 15.

ABD yatırım bankası, Çin gayrimenkulünün 2023’te gelişmekte olan piyasalardaki tüm temerrüt hacimlerinin yaklaşık %40’ını oluşturmasını bekliyor.

Country Garden’ın sorunlarının çoğu, Çin’in alt sınıf şehirler olarak bilinen daha az gelişmiş bölgelerine büyük ölçüde maruz kalmasıyla ilgilidir. Projelerin yaklaşık %61’i şirkete göredir 2022 Faaliyet Raporukonut arzının talebi aştığı bu alt kademe şehirlerde.

S&P Global’den Chan, “Country Garden’ın satış performansı biraz feciydi,” dedi ve Haziran ve Temmuz aylarında satışların yıldan yıla yaklaşık %50 düştüğünü kaydetti.

Chan, daha düşük seviyeli şehirlerin satışların Mayıs ayında zayıfladığını, daha yüksek seviyeli şehirlerin ise sonraki aylarda satışların kötüleştiğini görmeye başladığını söyledi.

Country Garden’ın sıkıntılarının bir sonucu olarak Chan, Çin’in toplam gayrimenkul satışlarının bu yıl 12 trilyon yuan’dan 13 trilyon yuan’a temel S&P statüsüne ulaşmasının “giderek daha zor hale geldiğini” söyledi.

“L şekli yerine inen bir merdiven olabilir” dedi.

Chan, Standard & Poor’s’un Çin’in gayrimenkul sektörü ihracının bu yılki satışlarının 11 trilyon yuan ve 2024 için 10 trilyon yuan olduğunu söyledi.

Chan tarafından paylaşılan rakamlara göre bu, ülkenin emlak piyasası satışlarının 2021’de zirve yaptığı 18 trilyon yuan’ın kabaca yarısı.

Temmuz ayındaki yıl ortası ekonomik gözden geçirme toplantısında, Çin’in üst düzey liderleri, kuşatma altındaki emlak sektörü için “politikaları zamanında ayarlama ve iyileştirme” sözü verdiler.

Şimdiye kadar, emlak piyasasındaki arz ve talep dinamiklerindeki “büyük değişikliklere” uyum sağlama planlarını net bir şekilde ortaya koymadılar.

Oxford Economics’in baş ekonomisti Louise Law, 11 Ağustos tarihli bir notta, “Country Garden’ın borç sorunları ve hükümet desteği konusundaki belirsizlik, Çin konut piyasasında daha geniş bir endişeyi besliyor” dedi.

Çin’in emlak sektörü borç ve kredi krizinin ortasında konsolide olurken, devlete ait müteahhitler büyümek için devlet dışı müteahhitlere göre daha iyi konumlanmış durumda.

Natixis Kurumsal ve Yatırım Bankacılığı’ndan alınan verilere göre, devlete ait geliştiricilerin sözleşmeli satışları bu yılın ilk yedi ayında bir yıl öncesine göre %48 artarken, devlet dışı geliştiricilerin satışları %19 düştü.

Bu, devlete ait müteahhitlerin yerel yönetimlerden arazi satın alma kabiliyetini artırır çünkü güçlü ev satışları nakit akışını artırır.

“Şu anda arazi alımlarının yüzde 87’si satılıyor. [state-owned enterprises]nasıl beklersin [privately owned enterprises] Büyümeyi artırmak için mi? Natixis’in baş ekonomisti Gary Ng, Salı günü bir telefon görüşmesinde söyledi.

Natixis verileri, geçen yıla benzer şekilde, Temmuz ayına kadar yıl boyunca arazi satın alımlarının %87’sinin devlete ait geliştiriciler tarafından yapıldığını gösterdi. Veriler, bunun 2021’deki %59’dan keskin bir şekilde arttığını gösterdi.

Ng, devlete ait müteahhitlerin gelecekte Çin emlak piyasasında daha fazla mülkiyet sahibi olmasını bekliyor. Ancak, devlet dışı geliştiricilerin geçmişte kaldıraç sorunları yaşamasına rağmen, sektörde bu kadar çok devlete ait geliştiricinin bulunmasının gerçek talebi tahmin etmeyi zorlaştırabileceğini söyledi.

Bununla birlikte, birinci kademe şehirlerdeki temel konut talebi oldukça dirençli ve dokunulmamış olmaya devam ediyor ve politikalarda daha fazla netlik olduğunda serbest bırakılabilir.

S&P Global’den Chan, “Üst düzey şehirlerde talebi ve satışları dengelemek için zamanında bir politika çok önemli olacak” dedi.

“Bu zamanla başarılabilirse, istikrar daha düşük seviyeli şehirlere genişletilebilir. Ancak bu daha uzun sürecek.”